Na cenę mieszkania wpływa wiele czynników, m.in. to czy pochodzi z rynku pierwotnego czy wtórnego, czy znajduje się w nowej inwestycji czy w odnowionej kamienicy. Jest on determinowany czynnikami wewnętrznymi związanymi z charakterystyką danego obiektu, a także procesami zewnętrznymi na rynku nieruchomości.
Popyt i podaż
Najważniejszym czynnikiem wpływającym na ceny mieszkań w Warszawie jest podaż i popyt. Popyt mówi nam, ile osób jest zainteresowanych kupnem, a podaż mówi nam, ile nieruchomości jest na sprzedaż. Im wyższy popyt i mniejsza podaż, tym szybciej cena rośnie. Z drugiej strony, jeśli mamy sytuację niskiego popytu i wysokiej podaży, to ceny powinny spaść. W 2021 roku mamy sytuację, w której popyt przewyższa podaż. Jednak popyt przewyższał podaż, więc ceny wzrosły. Jednak w ostatnich miesiącach popyt spadł. Czy zatem ceny powinny spaść? Ceny w dużych polskich miastach nieznacznie spadły na rynku w ostatnich miesiącach. Kolejnym czynnikiem wpływającym na ceny domów są stopy procentowe i dostępność kredytu. Im niższe oprocentowanie, tym więcej pożyczek jest dostępnych, ponieważ więcej osób może uzyskać tanie pożyczki. Ale kiedy coś się zmienia i stopy procentowe idą w górę, mniej osób ma zdolność kredytową na danym poziomie, więc cena pożyczki rośnie.
Lokalizacja
W centrum miasta masz najwygodniejszy dostęp do pracy, nauki i rozrywki oraz parków miejskich. Najdroższe mieszkania zlokalizowane są w centrum miasta, ale także w okolicach centrum miasta. Powodem jest również prestiż w pobliżu zabytkowego budynku. Od tej reguły są wyjątki. Przeglądając oferty domów, nawet na obrzeżach miasta lub w obszarach oddalonych od centrum miasta – ale w świetnej lokalizacji – można znaleźć inwestycje o średniej cenie za metr kwadratowy. Podobny do tych w centrum. Cena może wynikać z bliskości lasów, rzek, terenów rekreacyjnych i specjalnych obiektów sportowych. Najdroższe mieszkania znajdują się na najniższych i najwyższych piętrach – zwł. Gdy mają dodatkowe powierzchnie w postaci przestronnych balkonów lub tarasów widokowych. Jednak w przypadku mieszkań z rynku wtórnego sytuacja jest nieco inna. Tańsze będą mieszkania na parterze. W starszych budynkach cena będzie niższa, ponieważ nie ma windy, zwłaszcza jeśli nieruchomość znajduje się na ostatnim piętrze.
Stan, układ i wysokość mieszkania oraz standard budynku
Stan i układ jednostki to oczywiście czynniki, które wpływają na wartość jednostki. Oczywiście znacznie większą wartość mają te, które nie wymagają remontu. Niewystarczające udogodnienia w samym mieszkaniu, takie jak klimatyzacja, mogą mieć znaczenie. Biorąc pod uwagę cenę jednego metra kwadratowego, jak najwięcej pokoi jest mile widzianych. Standard budynku jest jednym z czynników wpływających na wartość mieszkania. Ważne są tutaj dwa czynniki: z jakiego materiału jest wykonany i jakie zawiera wyposażenie. Trzeba pamiętać, że nie wszystkie inwestycje deweloperskie zaliczane są do tej samej kategorii. Czasami mogą wystąpić znaczne różnice między budynkami wzniesionymi w podobnych lokalizacjach i czasach. Ta sama zasada dotyczy mieszkań zlokalizowanych w kamienicach, ale w tym przypadku chodzi nie tyle o to, z czego są zrobione, ile o to, czy zostały odnowione. Mieszkania w przebudowanych kamienicach, a najlepiej gruntownie zmodernizowane, mają znacznie wyższe ceny niż starsze i zaniedbane budynki.
Dodatkowe udogodnienia
Założenie, że nieruchomości mieszkaniowe będą zyskiwać na wartości w długim okresie, jest jedną z najlepszych, a co najważniejsze, najbardziej wiarygodnych inwestycji kapitałowych. Jednak nie wszyscy mają taką samą perspektywę wzrostu wartości rynkowej w czasie, a co gorsza, mogą wystąpić gwałtowne spadki z powodu wcześniej trudnych lub nawet nieprzewidywalnych okoliczności. Po pierwsze, taka sytuacja może nastąpić w wyniku zmiany lub przyjęcia programu zagospodarowania przestrzeni, który zapewnia niekorzystne rozwiązanie z punktu widzenia pobliskiej jakości życia. Dotyczy to np. perspektywy rozbudowy w pobliżu infrastruktury drogowej o dużym natężeniu ruchu, czy możliwości dopuszczenia budowy obiektów lub inwestycji komercyjnych, które powodują ponadprzeciętne uciążliwości dla okolicznych mieszkańców.
