Szczególnie młodzi inwestorzy, którzy dopiero zaczynają zwracać uwagę na rynek nieruchomości, mają nadzieję na jak najszybsze uchwycenie i wykorzystanie okazji cenowych. Ich zdaniem jest to szczęście, które niektórzy właśnie dostali. Jednak doświadczeni spekulanci nieruchomościami, tj. kupując nieruchomość po niskiej cenie, remontując ją lub modernizując i sprzedając, wiedzą o cierpliwości wobec okazji. Podczas gdy rynek nieruchomości kwitnie, a mieszkania własnościowe cały czas drożeją, inwestorzy z pewnością spróbują od czasu do czasu wykorzystać okazje cenowe w mieszkaniach lub lokalach komercyjnych. Jakie są najlepsze źródła do znalezienia okazji inwestycyjnych, które można kupić poniżej cen rynkowych?
W jakie mieszkania na wynajem inwestować ?
Liczy się nie tylko cena zakupu, ale także popularność mieszkania na rynku. Innymi słowy – jak szybko klient może ją znaleźć i ile może zapłacić czynsz. Im wyższy standard mieszkania, tym do większej liczby potencjalnych klientów dotrze i tym łatwiej będzie zniwelować przykre skutki bycia pustostanem. Inwestorzy mieli jednak wtedy do czynienia z jeszcze większą rotacją. Jeśli mieszkanie nie wyróżnia się w żaden sposób, na pewno będzie duża konkurencja w bliskiej lokalizacji, a może też niższa cena. 48,8% rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce to M1 i M2. Te apartamenty cieszą się największą popularnością wśród wynajmujących. Inwestując w wynajem nieruchomości warto również pamiętać o standardach wyposażenia. Pomimo rosnącej popularności mieszkań, przeciętnie umeblowane mieszkania nadal cieszą się największą popularnością. Wynika to głównie z niższych czynszów i skromnych depozytów.
Kupowanie poniżej wartości rynkowej
Licytacja komornicza to opcja na zakup tańszego mieszkania. W ten sposób możesz kupić lokal nawet za 1/3 lokalu taniej. Oznacza to, że na mieszkaniu wartym powiedzmy 300 tys. zł możemy zaoszczędzić nawet 100 tys. Skąd pochodzi ta kwota złotówki? Otóż kodeks cywilny stanowi, że komornicy nie mogą zaoferować mniej niż 75% wartości określonej przez rzeczoznawcę majątkowego na pierwszej licytacji danej nieruchomości. Jeżeli mieszkania nie można sprzedać w pierwszej aukcji, druga licytacja rozpocznie się od 2/3 wartości mieszkania. Jednak takie aukcje są rzadkością. Dlatego przy aktualnych ogłoszeniach może być trudno znaleźć wymarzone mieszkanie. Trzeba też pamiętać, że nieruchomości licytowane na licytacjach komorniczych mogą nadawać się do generalnego remontu. Dodatkowo aukcje wymagają kaucji, zwykle 10% wartości domu, a pełną kwotę należy wpłacić w ciągu dwóch tygodni od wygrania aukcji. Z drugiej strony udzielenie hipotetycznej pożyczki w takim czasie może stać się bardzo trudne, a nawet niemożliwe.
Jak obliczyć rentowność najmu?
Niezależnie od tego, czy wynajmujesz mieszkanie, dom lub nieruchomość komercyjną, taką jak lokal handlowy, a nawet cały biurowiec, podstawową statystyką, którą powinieneś znać jako właściciel, jest rentowność wynajmu. ROI oblicza się, dzieląc dochód netto z wynajmu danej nieruchomości przez łączne nakłady inwestycyjne pomnożone przez 100%. Z kolei dochód netto oblicza się, mnożąc miesięczny dochód z mieszkania przez liczbę miesięcy, w których nieruchomość była wynajmowana. Przy obliczaniu ROI użyj następującego wzoru: ROI = zysk netto z wynajmu nieruchomości / łączne koszty finansowe * 100%.
Pamiętaj o formalnościach po zakupie nieruchomości
Formalności posprzedażowe spędzają sen z powiek wielu niedoszłym nabywcom domów. To prawda, muszą pamiętać o kilku rzeczach, ale nie ponoszą takiej odpowiedzialności, jak mogłoby się wydawać na pierwszy rzut oka. Nie warto więc martwić się o zapasy, ale przygotowywać się do sfinalizowania transakcji. W końcu kupno mieszkania czy domu to nie lada wyczyn, zwłaszcza w dobie inflacji i rosnących cen. Pozostałe rezerwy musimy uzupełnić kupując nieruchomość za gotówkę, co jest inne, jeśli transakcję finansujemy z pomocą kredytu. Jednak notariusze są zawsze partnerami w działaniu. Dlatego musimy liczyć się z koniecznością uregulowania opłat notarialnych. Oprócz tego są jeszcze inne koszty, które musimy ponieść, a także warto rozważyć ubezpieczenie mieszkania natychmiast po zakupie.
