Nabycie prawa własności do danego domu, lokalu mieszkalnego czy działki nie musi odbywać się wyłącznie w drodze umowy kupna-sprzedaży. W niektórych przypadkach może ono nastąpić poprzez zasiedzenie. Czym jest zasiedzenie i na czym polega?
Czym jest zasiedzenie nieruchomości?
Jednym ze sposobów nabycia prawa własności do nieruchomości jest jej zasiedzenie. Z tego też powodu zasiedzenie traktowane jest jako nabycie prawa własności do nieruchomości na podstawie przepisów prawa i jednocześnie na skutek określonego w przepisach upływu czasu. Sytuacja ta ma miejsce w przypadku używania danej rzeczy oraz jednocześnie traktowania jej jak właściciel.
To rozwiązanie ma na celu uporządkowanie stanu prawnego danej nieruchomości i jednocześnie odzwierciedlenie rzeczywistości. Ma to szczególne znaczenie jeśli faktyczny właściciel nie interesuje się nieruchomością przez wiele lat a także gdy nie wiadomo kto jest właścicielem danego domu, mieszkania czy działki.
Warto jednak wiedzieć, że nie wszystkie nieruchomości można zasiedzieć. Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego zasiedzenie może mieć miejsce tylko i wyłącznie w przypadku rzeczy, która może być przedmiotem własności. Nie można zasiedzieć np. części składowej danej nieruchomości jak np. strychu czy pokoju.
Zasiedzenie nieruchomości – warunki
Kluczowe dla zasiedzenia danej nieruchomości jest spełnienie określonych warunków. Zalicza się do nich:
– posiadanie samoistne,
– upływ określonego czasu.
Posiadanie samoistne
W pierwszym przypadku kluczowe jest władanie daną rzeczą (w tym przypadku nieruchomością) jak właściciel. Posiadaczem samoistnym zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego nie będzie natomiast osoba, która włada nieruchomością jak użytkownik, dzierżawca, zastawnik najemca – w takim przypadku jest ona posiadaczem zależnym. Zgodnie z aktualną linią orzeczniczą za posiadacza samoistnego może zostać uznana osoba, która jednoznacznie manifestuje otoczeniu swoje władanie nieruchomością jak właściciel.
Upływ czasu – dobra i zła wiara
Drugim kryterium jest posiadanie nieruchomości przez ściśle określony i nieprzerwany czas. Kodeks cywilny przyjmuje w tym przypadku dwa terminy: w przypadku zasiadania w dobrej wierze musi upłynąć 20 lat, w przypadku zasiadania nieruchomości w złej wierze – 30 lat. Zła wiara określana jest jako przeświadczenie zasiadającego, że nieruchomość nie należy do niego. Co ważne, okres zasiadania musi mieć charakter nieprzerwany. Warto mieć jednak świadomość, że np. oddanie w dzierżawę lub najem nieruchomości nie powoduje przerwania biegu zasiedzenia. Ciekawostką jest także to, że do biegu zasiedzenia można zaliczyć także okres posiadania poprzednika prawnego np. spadkodawców.
Zasiedzenie nieruchomości w praktyce
Celem uzyskania prawa własności nieruchomości na drodze zasiedzenia konieczne jest złożenie wniosku o zasiedzenie nieruchomości. W tym celu uruchamiane jest właściwe postępowanie sądowe. Wniosek o zasiedzenie nieruchomości zainteresowany jest zobligowany do złożenia w sądzie właściwym dla miejsca położenia nieruchomości. Powyższy wniosek podlega opłacie, która obecnie wynosi 2 tysiące złotych. Wniosek o zasiedzenie można złożyć niezależnie od tego, czy zainteresowany dokonał zasiedzenia w dobrej czy w złej wierze.
Przepisy regulują także jakie dokumenty należy złożyć wraz z wnioskiem o zasiedzenie nieruchomości. Zalicza się do nich:
– odpis z księgi wieczystej nieruchomości, a jeśli KW nie jest prowadzona – zaświadczenie o jej stanie prawnym,
– wyrys mapy nieruchomości,
– informacji od organu podatkowego dot. osoby posiadacza oraz osoby opłacającej podatek,
– wyciąg z ewidencji gruntów nieruchomości.
Ważne jest także dostarczenie potwierdzeń wpłat podatku oraz zaświadczenie wydane przez starostę o braku roszczeń reprywatyzacyjnych dot. danej nieruchomości. W niektórych przypadkach w celu dokładnego wyjaśnienia stanu nieruchomości oraz oceny wniosku, sąd może powołać i wezwać na posiedzenie świadków.
Po przyjęciu wniosku, sąd podaje do publicznej wiadomości informację o postępowaniu o zasiedzenie jednocześnie wzywając uprawnionych i zainteresowanych do wzięcia udziału w sprawie. Po upływie terminu 3 miesięcy, po przeprowadzeniu rozprawy, sąd może wydać postanowienie o zasiedzeniu.
