Wielokrotnie zdarza się, że dana nieruchomość ma kilku właścicieli. W takim przypadku na zgodny wniosek każdego z nich, można dokonać umownego zniesienia tego typu współwłasności. Może tego dokonać także jedna ze stron i w takim przypadku jest ona uprawniona do złożenia wniosku we właściwym sądzie. Co ważne, prawo do wnioskowania o zniesienie współwłasności nieruchomości nie przedawnia się i nie jest ograniczone czasowo.
Jak znieść współwłasność nieruchomości?
Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego współwłasność nieruchomości można znieść na trzy sposoby. Zalicza się do nich:
– fizyczny podział wspólnej nieruchomości,
– przyznanie nieruchomości na wyłączność jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych,
– sprzedaż nieruchomości a następnie podzielenie się uzyskanymi środkami pomiędzy współwłaścicieli.
Fizyczny podział nieruchomości
Pierwszy ze sposobów podziału współwłasności sprawdzi się jeśli współwłaściciele są ze sobą zgodni oraz gdy nieruchomość da się fizycznie podzielić. Ma to miejsce szczególnie w przypadku podziału nieruchomości na mniejsze działki czy wydzielenia samodzielnych części mieszkania. Warto jednak wiedzieć, że nie zawsze fizyczny podział nieruchomości jest możliwy. Jeśli podział taki byłby sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem działki, domu czy mieszkania a także sprzeczny z przepisami ustawy, podział nieruchomości przez współwłaścicieli nie dojdzie do skutku.
Przyznanie nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli
Drugi sposób na podział współwłasności nieruchomości to przyznanie prawa i całości nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli, który następnie zobowiązuje się do spłaty pozostałych. Ten sposób na zniesienie i podział współwłasności ma miejsce szczególnie w sytuacji, gdy nieruchomość nie daje się podzielić a współwłaściciele nie złożą wniosków co do tego w jaki sposób współwłasność ma zostać zniesiona. Dział współwłasności w ten sposób może mieć zarówno charakter umowny jak i powstać na mocy orzeczenia sądu. W umowie współwłaściciele mogą porozumieć się co do terminu oraz wysokości spłat. W przypadku podziału sądowego, na podstawie orzeczenia biegłego sąd określa nie tylko wartość nieruchomości, ale także sposób spłat oraz ich wysokość. Co ważne, spłaty mogą być odroczone w czasie (w szczególnych przypadkach) jednak łączny czas spłaty nie może być wyższy niż 10 lat.
Sprzedaż nieruchomości
Ostatnim sposobem na zniesienie współwłasności nieruchomości jest jej sprzedaż. W tym przypadku zysk ze sprzedaży jest dzielony na współwłaścicieli w zależności od posiadanych przez nich udziałów. Sprzedaż może mieć miejsce zarówno w drodze licytacji jak i zostać dokonana na wolnym rynku. Sprzedaż ma z reguły charakter ostateczny i dochodzi do niej w przypadku, gdy współwłaściciele nie chcą stać się właścicielami nieruchomości.
Zniesienie współwłasności nieruchomości – koszty
Sądowe zniesienie współwłasności podlega opłacie, która ma charakter stały. Opłata ta nie jest zależną od wartości nieruchomości która stanowi przedmiot postępowania sądowego. Opłata od wniosku o zniesienie współwłasności nieruchomości może wynieść 300 lub 1000 złotych. Różnica w opłacie będzie zależała od tego, czy współwłaściciele są zgodni co do treści wniosku. Zgodny projekt to koszt 300 złotych, w przypadku braku zgodności opłata ta wzrośnie do 1000 złotych.
W postępowaniu o zniesieniu współwłasności należy liczyć się także z kosztami opłaty za biegłego, który wycenia daną nieruchomość oraz proponuje sposób podziału. Wynagrodzenie sędziego może opiewać nawet na kilka tysięcy złotych. Zniesienie współwłasności nieruchomości to także obowiązkowa opłata za dokonanie wpisu do księgi wieczystej, który wynosi 150 złotych.
Decydując się na umowny podział nieruchomości lub jej sprzedaż u notariusza należy pamiętać, że koszty będą zależne od wartości nieruchomości. Na podstawie taks notarialnych, notariusz wyliczy dokładną opłatę. Należy się liczyć z tym, że im wyższa jej wartość, tym wyższa opłata dla notariusza. Także w tym przypadku współwłaściciele są zobowiązani do poniesienia kosztów związanych ze zmianami w księdze wieczystej.
Zniesienie współwłasności nieruchomości wiąże się także z powstaniem obowiązków podatkowych. Osoba, która nabyła własność wyższy niż jego udział jest zobowiązany do uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych. Obowiązek podatkowy PCC nie powstaje (z reguły) jeśli nabycie nieruchomości nastąpiło w drodze spadkobrania – wówczas zastosowanie mają przepisy o podatku od spadków i darowizn.
